Glossario Immobiliare
a
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Abitabilità
attitudine di un immobile, qualora rispecchi determinati parametri stabiliti dalla normativa edilizia, ad essere abitato. Tali caratteristiche riguardano principalmente l'altezza dei locali, la luminosità e la presenza di finestre, la sicurezza e la conformità degli impianti nonché il rispetto dei piani regolatori. E' il Comune che rilascia il cosiddetto certificato di abitabilità, previo esito positivo dei controlli effettuati dal Servizio Sanitario Nazionale, sull'effettiva corrispondenza dell'immobile ai parametri stabiliti dalla legge.
Abitazione principale
abitazione in cui si stabilisce la propria dimora abituale. Ai fini fiscali è una definizione utilizzata per gli sconti sulle imposte di proprietà (Irpef e Ici).
Abuso edilizio
variazione della struttura o della volumetria di un immobile non approvata dagli uffici competenti o non sanata successivamente. La presenza di abusi edilizi vieta il trasferimento dell'immobile.
Accertamento
controllo del fisco sulla congruità dei valori dichiarati dal contribuente. Nel caso di rogito di un alloggio l'accertamento è automatico se si dichiara un valore inferiore 100 volte la rendita catastale.
Accollo
negozio giuridico che regola il passaggio dei diritti e degli obblighi spettanti al mutuatario (accollato) al nuovo soggetto (accollante) che ha acquistato l'immobile oggetto di ipoteca. Quest'ultimo assume a suo carico l'obbligo del debitore di pagare al creditore (accollatario). Così nella vendita di un immobile gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo ipotecario, l'acquirente si assume l'obbligo di pagare alla banca le rate di mutuo rimanenti.
A corpo
vendita effettuata prescindendo dalle effettive misure dell'immobile.
Affitto
in termini giuridici stretti è la cessione di un bene mobile a un terzo per un tempo predeterminato (che non può superare i 30 anni) in cambio di un canone. La cessione di un immobile si chiama più propriamente locazione. Nel linguaggio comune locazione e affitto sono considerati sinonimi.
Agente immobiliare
soggetto che intermedia una transazione di vendita di una casa. L'agente non deve mai essere proprietario dell'immobile e deve essere iscritto al ruolo dei mediatori tenuto presso le camere di commercio.
Agenzia del territorio - catasto fabbricati
ufficio del Ministero delle Finanze con l'inventario di tutti i beni immobiliari presenti sul territorio dello Stato italiano. I dati che vengono raccolti e catalogati sono relativi alle vicende proprietarie degli immobili, alle loro caratteristiche (planimetrie dei fabbricati e mappe dei terreni) e alla loro stima.
A misura
vendita immobiliare effettuata sulla base delle misure. Nelle compravendite tra privati non viene praticamente mai adoperataperchè per il venditore presenta un rischio non indifferente: se a un successivo controllo risulta uno scarto tra quanto dichiarato in atto e la realtà, l'acquirente ha diritto a un indennizzo.
Ammortamento
processo di restituzione graduale del mutuo mediante il pagamento periodico di rate comprendenti una quota capitale (ciò che avete avuto realmente in prestito) e una quota interessi (legata al tasso e all'ammontare del prestito).
Annotazione ipotecaria
atto che rende legalmente pubblico e ufficializza il trasferimento della garanzia ipotecaria (Ipoteca) su un immobile a favore di un altro soggetto.
Assenso alla cancellazione
dichiarazione della banca che acconsente a procedere con l'eliminazione di un'ipoteca iscritta a suo favore a garanzia di un debito oramai estinto.
Atto di provenienza
il più recente documento pubblico (ad esempio acquisto, donazione) a disposizione inerente la vita dell'immobile in oggetto.
Atto pubblico
documento redatto con particolare forma, stabilita dalla legge, da un notaio autorizzato ad attribuire all'atto quella particolare fiducia sulla sua veridicità.
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Cancellazione D'ipoteca
operazione che consente l'eliminazione di un'iscrizione ipotecaria e dei relativi effetti dai registri immobiliari. Viene di norma ordinata con atto notarile al Direttore dell'Ufficio del Territorio solo successivamente alla raccolta dell'assenso alla cancellazione della banca creditrice a favore della quale era l'iscrizione ipotecaria.
Caparra
somma versata a titolo di anticipo da chi intende acquistare a chi intende vendere. Se una delle parti si rende inadempiente agli obblighi assunti, questa è tenuta a pagare la somma stabilita. La caparra può essere confirmatoria o penitenziale.
Caparra Confirmatoria
la sottoscrizione del compromesso prevede l'obbligo per il futuro acquirente di corrispondere al futuro venditore una caparra confirmatoria. Tale caparra verrà trattenuta dal futuro venditore a titolo di acconto sul prezzo di vendita dell'immobile. Qualora la compravendita non vada a buon fine per inadempienze imputabili al futuro acquirente, la caparra non dovrà essergli restituita. Al contrario, se l'operazione fallisce per colpa del futuro venditore, quest'ultimo dovrà pagare al futuro acquirente una somma pari al doppio della caparra confirmatoria.
Caparra penitenziale
con questa formula si può recedere da un contratto versando un corrispettivo pattuito. Chi recede perde la caparra data o deve restituire il doppio di quanto ha ricevuto.
Capitolato
descrizione dei materiali e delle forniture con cui viene realizzata una casa in costruzione.
Categoria catastale
gli edifici sono suddivisi in alcune grandi tipologie, a seconda del loro utilizzo e cioè A (abitazioni), B (edifici collettivi), C (magazzini, negozi, autorimesse), D (immobili utilizzati a scopo imprenditoria), E (immobili speciali). Nell'ambito di queste categorie sono operate ulteriori distinzioni, a seconda delle caratteristiche di pregio e di utilizzo dei vari tipi di immobile.
Certificato catastale
documento rilasciato dagli Sportelli Catastali degli Uffici Provinciali dell'Agenzia del Territorio, riportante gli estremi identificativi di un immobile, il valore della rendita catastale e l'indicazione del proprietario.
Clausola penale
le parti, per rafforzare il vincolo contrattuale, inseriscono nel contratto una clausola con cui stabiliscono quanto dovrà essere pagato, a titolo di penale, da quella di esse che dovesse rendersi inadempiente. La clausola penale contiene una liquidazione anticipata del danno.
Comodato
concessione a titolo gratuito dell'uso di un bene. In campo immobiliare si applica in genere quando si vuole ufficializzare che una casa di proprietà viene abitata da un familiare, ottenendo in questo modo vantaggi fiscali su Irpef e ICi. Ci sono due differenze fondamentali con la locazione: 1) la gratuità del contratto; 2) la durata, che può essere interrotta non appena il legittimo proprietario intenda utilizzare per se l'immobile.
Compromesso
atto con il quale le parti si impegnano a concludere la compravendita. Nell'atto devono essere indicati: le generalità di chi vende, il costo e le caratteristiche dell'immobile, le modalità di pagamento e la data di stipula del rogito. Le generalità dell'acquirente possono non essere indicate nell'atto e rese note davanti al notaio. Se chi acquista intende chiedere un mutuo, occorre inserire una clausola per non portare a termine l'acquisto se il mutuo non verrà concesso. E' chiamato anche preliminare o promessa di vendita.
Concessione edilizia
atto con cui il Comune concede la costruzione di un immobile purché la destinazione d'uso e i volumi realizzati rispettino gli strumenti urbanistici. Qualsiasi difformità dalla concessione costituisce abuso edilizio. Un'abitazione con abusi non sanati non può essere venduta.
Conduttore
nel linguaggio giuridico identifica l'inquilino.
Conservatoria dei Registri Immobiliari
ufficio dove si conservano e si aggiornano i documenti che attestano i passaggi di proprietà e diritti sugli immobili situati nel territorio di competenza.
Consolidamento dell'ipoteca
trattasi del momento in cui l'iscrizione dell'ipoteca presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari diventa efficace giuridicamente.
Contenzioso
si chiama così l'insieme delle controversie in un determinato ambito o tra determinati soggetti.
Contratto mutuo
è l'atto che si stipula, alla presenza di un notaio, tra la Banca che concede il prestito e la persona che lo ha richiesto. Regola tutti i rapporti inerenti il mutuo concesso e contiene, oltre le clausole fondamentali sulla durata e l'interesse praticato, anche le modalità per il rimborso anticipato, gli interessi di mora in caso di ritardato pagamento.
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Datore d'ipoteca
colui che costituisce un'ipoteca a favore di un debito contratto da un'altra persona.
Deposito cauzionale
somma versata a garanzia. Nella locazione la versa l'inquilino per garantire la buona conservazione della casa.
Debito residuo
quota di capitale e interessi che la parte mutuataria (il contraente del mutuo) deve ancora restituire in un mutuo in corso di ammortamento.
D.i.a (Dichiarazione di inizio attività)
documento redatto da un professionista abilitato che descrive i lavori di manutenzione straordinaria da effettuarsi in un immobile.
Diritto di superficie
diritto a costruire o mantenere sul suolo altrui una costruzione senza però acquisire anche la proprietà del terreno su cui è edificato. Dura in genere fino a 99 anni. In pratica è come una locazione a lunghissimo termine per cui si sia versato in anticipo un canone complessivo. Per il diritto italiano infatti un edificio è di proprietà di chi è titolare del terreno.
Diritto di usufrutto
consiste nel diritto di godere della cosa altrui. La caratteristica dell'usufrutto è costituita dalla sua durata che è temporanea: se nulla è detto si intende costituito per tutta la durata della vita dell'usufruttuario. L'usufruttuario può cedere ad altri il proprio diritto, può concedere l'ipoteca e può anche dare in locazione le cose che formano oggetto di usufrutto.
<<< E >>>
Erogazione
procedimento attraverso il quale viene consegnato al mutuatario l'importo del mutuo concesso dalla Banca.
ESIS
prospetto informativo europeo standardizzato che viene elaborato ad hoc da ogni Banca su richiesta del cliente. Contiene tutte le caratteristiche relative alla tipologia di mutuo richiesto.
Estinzione
qualora si disponga della liquidità sufficiente, il mutuo può essere estinto in via anticipata, parzialmente o totalmente, nel rispetto delle modalità previste dal contratto di mutuo. Il rimborso anticipato del prestito comporta il pagamento di un indennizzo sulla somma del capitale residuo o di quello già rimborsato. La commissione di estinzione anticipata (penale) è fissata nel contratto.
Estinzione di ipoteca
le modalità di estinzione dell'ipoteca sono: 1) la cancellazione prima del termine di scadenza a condizione che il debito sia stato estinto (il mutuatario potrà richiedere, a pagamento, alla Banca il "consenso alla cancellazione d'ipoteca" e con questo documento rivolgersi ad un notaio per procedere con la definitiva cancellazione); 2) il mancato rinnovo entro il termine dei 20 anni.
EURIBOR
sigla di Euro Interbank Offered Rate, è dall'inizio del 1999 l'indice che misura il costo del denaro a breve termine nell'area euro. È costituito da 13 diversi valori corrispondenti ad analoghe durate temporali. È diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Europea cedono i depositi in prestito. È utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile.
EURIRS/EUROIRS
parametro di indicizzazione che si calcola facendo la media degli IRS delle principali Banche dell'unione monetaria europea.
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Fideiussione
atto con cui un soggetto si impegna a garantire alla Banca creditrice il pagamento di quanto dovuto dal debitore nel caso in cui quest'ultimo risultasse insolvente. E’ la forma di garanzia più utilizzata nei contratti di mutuo.
Finanziamento massimo
importo massimo finanziabile da un mutuo ipotecario e corrisponde all'80% del valore di mercato dell'immobile oggetto dell'ipoteca. Tale limite può essere elevato al 100% qualora vengano date ulteriori garanzie.
Foglio di mappa
rappresentazione grafica di porzione di territorio ai fini catastali, dove sono inserite le forme geometriche delle particelle catastali, indicando per ciascuna il numero di riferimento, detto mappale.
<<< G >>>
Garante/Fideiussore
colui che offre la fideiussione per il debitore.
Garanzia personale
atto con il quale un soggetto garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui; obbligandosi personalmente verso il creditore il quale potrà quindi rivalersi sul patrimonio di persona diversa dal debitore.
Garanzia reale
ipoteca e pegno sono esempi di garanzie reali. L'ipoteca è un diritto di garanzia che attribuisce al creditore, in caso di insolvenza del debitore, il potere di espropriare il bene sul quale l'ipoteca è stata iscritta e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Il pegno è anch'esso un diritto reale che il debitore o un terzo concede al creditore su una cosa mobile a garanzia di un credito. Nel pegno il possesso della cosa passa al creditore.
Garanzie aggiuntive
si tratta di garanzie supplementari, richieste in aggiunta all'ipoteca, per tutelare il creditore sul rimborso del debito.
Grado ipotecario
su uno stesso bene immobile è possibile iscrivere più ipoteche che vengono definite con un grado, secondo l'ordine cronologico di iscrizione. Il grado di un'ipoteca è molto importante in quanto determina quale creditore avrà priorità rispetto ad altri ad essere soddisfatto; in poche parole, il titolare di un ipoteca di primo grado sarà pagato per primo, col ricavo residuo della vendita verrà soddisfatto il titolare dell'ipoteca di secondo grado e così via.
<<< I >>>
Imposta di registro
si tratta di tributi a carico dell'acquirente da pagarsi al momento della compravendita, sulla base del valore catastale dell'immobile. Nel caso in cui si acquisti da un privato o da un'impresa che non ha la compravendita di immobili tra le sue finalità principali, per laprima casa l'aliquota è del 3% sull'importo dichiarato in atto, per le altre abitazioni è il 7%.
Imposta ipotecaria e catastale
nel caso in cui si acquisti da un privato o da un'impresa che non ha la compravendita di immobili tra le sue finalità principali: per laprima casa è definito un importo fisso pari a 258,33 euro, per le altre abitazioni è il 2%+1%. Nel caso in cui il venditore sia un'impresa costruttrice o un'impresa che ha come oggetto esclusivo la compravendita di immobili sarà pari a 258,23 euro.
Imposta sostitutiva
tassa sostitutiva delle imposte di bollo, di registro, catastali ed ipotecarie, in percentuale fissa (attualmente 0,25%) sull'importo erogato. Si tratta di una condizione agevolata poiché l'importo intero dell'imposta è pari al 2%.
Indennità di ritardato pagamento
somma che si dovrà pagare in aggiunta al pagamento pattuito come risarcimento per le spese/danni dovuti al ritardato pagamento.
Interessi fiscalmente detraibili
gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi al mutuo ipotecario sottoscritto per l'acquirente della prima casa sono considerati oneri detraibili ai fini della deducibilità fiscale in sede di dichiarazione dei redditi. La detrazione spetta nella misura del 19% del loro ammontare su un importo massimo prestabilito (3.615,00 euro - nel caso in cui il mutuo abbia come oggetto il finanziamento della costruzione dell'abitazione principale l'importo massimo detraibile prestabilito è inferiore).
Ipoteca
l'iscrizione dell'ipoteca su un bene immobile costituisce un diritto reale (garanzia) a favore della Banca che eroga il mutuo, garantendo l'istituto di credito dal rischio di insolvenza da parte del mutuatario che non può far fronte al pagamento degli interessi e/o al rimborso del capitale. Ciò significa che se il mutuatario non riuscirà a restituire i soldi, la Banca potrà vendere l'immobile e riprendersi quanto le spetta. Se invece sarà in grado di pagare tutte le rate del mutuo, l'ipoteca potrà essere cancellata.
Ipoteca di primo grado
l'iscrizione dell'ipoteca di primo grado, permette di essere i primi creditori ad incassare il ricavato di un'eventuale vendita giudiziaria. È la prima ipoteca iscritta su un bene immobile. È infatti possibile che uno stesso immobile sia gravato da più diritti di ipoteca. In questo caso potrà soddisfarsi, con quello che residua della vendita del bene, prima di tutti il titolare di un'ipoteca di primo grado, quindi, con quello che residua dalla vendita del bene, tutti gli altri aventi diritto.
Ipoteca di secondo grado
su un immobile su cui grava già un'ipoteca di primo grado è possibile iscriverne una di secondo grado. Può essere richiesta ad ulteriore garanzia del finanziamento su un altro immobile, oppure quando si cambia il finanziatore del mutuo già in corso.
IRS
Interest rate swap, cioè "scambio del tasso di interesse", è il costo delle operazioni con cui una banca trasforma un'operazione a tasso fisso in una a tasso variabile. Serve quando un istituto di credito concede un mutuo a tasso fisso e vuole garantirsi dai rischi di rialzo dei tassi nel lungo periodo. Viene diffuso quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea e pubblicato sui giornali economici.
Iscrizione ipotecaria
l'iscrizione è l'atto con il quale l'ipoteca prende vita e si esegue nell'Ufficio dei Registri immobiliari del luogo in cui si trova l'immobile.
Istruttoria
prima di concedere il mutuo, la banca valuta se le caratteristiche del richiedente (affidabilità e reddito adeguato) sono idonee per la concessione del mutuo. La concessione del mutuo è legata ovviamente a degli elementi che l'ente erogante si riserva di valutare in questa fase, detta “istruttoria”: le caratteristiche soggettive, in cui viene accertato che il richiedente non sia un “cattivo pagatore” (affidabilità e correttezza), e le caratteristiche oggettive, in cui si verifica l'effettiva capacità che il richiedente ha di rimborsare.
<<< L >>>
Libero al rogito
nella terminologia immobiliare: al momento del rogito l'immobile sarà completamente a disposizione dell'acquirente.
LIBOR
mentre l'Euribor rappresenta il tasso di interesse a breve termine di riferimento per i Paesi che aderiscono all'Euro (fra cui l'Italia), ilLibor (London Interbank Offered Rate) è il tasso di riferimento usato per calcolare le variazioni dei tassi dei mutui denominati in valuta non Euro per le operazioni a breve termine effettuate sulla sterlina inglese.
Locatore
proprietario che dà la casa in affitto.
Locazione
l'art. 1571 del Codice Civile definisce la locazione come "il contratto col quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (locatario) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo".
<<< M >>>
Mandato
contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra. Chi conferisce il mandato è il mandante, chi lo riceve è il mandatario. A differenza del mediatore, il mandatario cura solo gli interessi di una parte.
Metri quadri commerciali
le dimensioni delle case in vendita sono sempre espresse in metri quadri commerciali. Questa è una misura convenzionale che non coincide con lo spazio abitabile, ma si calcola sommando le seguenti voci: superficie calpestabile coperta (si calcola al 100%), balconi e terrazzi scoperti (si calcolano al 25%), balconi e terrazzi coperti chiusi da 3 lati (si calcolano al 35%), verande (si calcolano al 60%), pareti portanti interne e perimetrali (si calcolano al 50%), pareti divisorie interne all'appartamento (si calcolano al 100%), giardini da appartamento (si calcolano al 15%), giardini di ville e villette (si calcolano al 10%), cantine e solai (si calcolano tra il 15% e il 35%). In linea di massima i metri quadri commerciali sono superiori del 15-20% a quelli realmente utilizzabili (calpestabili), e comunque secondo usi e costumi della zona in cui si trova l'immobile.
Mora del creditore
la mora ha luogo quando il creditore senza legittimo motivo si rifiuta di ricevere il pagamento offertogli dal debitore.
Mora del debitore
consiste nel ritardo ingiustificato ad adempiere agli obblighi pattuiti da parte del debitore.
Mutuante
è la banca che concede il mutuo.
Mutuatario
il mutuatario (o i mutuatari, qualora il mutuo venga richiesto da più persone) è il soggetto al quale risulta intestato il contratto di mutuo e sul quale ricadono tutti i diritti e i doveri legati all'apertura del finanziamento.
Mutuo
contratto con il quale la Banca (mutuante) consegna ad un soggetto (mutuatario) una determinata quantità di denaro e quest'ultimo si impegna a restituire altrettanto denaro più gli interessi pattuiti in un determinato periodo di tempo. I mutui possono essere a tasso fisso, variabile o misto a seconda che gli interessi da pagare siano sempre gli stessi o cambino nel tempo. I soggetti ammessi al mutuo: Cittadini italiani e non, residenti e non, maggiorenni, fruenti di reddito continuativo e non protestati negli ultimi tre anni.
Mutuo a tasso fisso
mutuo con rata prefissata al momento della stipula.
Mutuo indicizzato (o a tasso variabile)
mutuo il cui tasso varia a seconda del variare dei parametri di riferimento. Se ad esempio un mutuo è ancorato all'Euribor le rate saliranno e scenderanno proporzionalmente all'aumento e alla diminuzione del valore del tasso.
Mutuo ipotecario
particolare tipo di mutuo a media e lunga durata garantito da ipoteca su immobili a favore della banca che lo concede.
Mutuo misto
mutuo che per un certo periodo è a tasso fisso, mentre per il rimanente prosegue a tasso variabile o a tasso fisso (anche con possibilità di opzione da parte del cliente) ma a a condizioni diverse da quelle iniziali.
Mutuo ponte
finanziamento per permutare un'abitazione acquistando quella nuova prima di vendere la vecchi casa.
<<< N >>>
Nuda proprietà
quanto resta del diritto di proprietà sull'immobile dopo la cessione dell'usufrutto. Il nudo proprietario non ha alcun diritto sulla casa fino alla scadenza dell'usufrutto.
Nota di trascrizione
documento che attesta l'avvenuta registrazione della compravendita e dell'atto di mutuo.
<<< O >>>
Occupato
nella terminologia immobiliare: la proprietà è liberabile in un certo numero di anni. Solitamente il valore di un immobile occupato diminuisce del 30% circa.
Oneri accessori
rappresentano tutte le spese da sostenere per accendere e per rimborsare il mutuo. Rientrano sotto questa voce, ad esempio, le spese per l'istruttoria della pratica, la perizia sull'immobile, la parcella del notaio, le commissioni per l'incasso delle rate, le spese per la cancellazione dell'ipoteca, l'imposta sostitutiva.
Oneri detraibili
sono spese per le quali è riconosciuta la detrazione d'imposta. Rientrano in questa categoria gli interessi passivi, le spese e le quote di rivalutazione dovute per l'indicizzazione dei mutui (vd interessi fiscalmente detraibili).
<<< P >>>
Parametro di indicizzazione
tasso di riferimento in funzione del quale si determina l'interesse di un prestito a tasso variabile. Di norma tale interesse risulta pari al valore assunto dal tasso di riferimento (per i mutui a tasso variabile normalmente è l'Euribor), incrementato di un differenziale positivo (spread), espresso in punti percentuali.
Particella catastale
terreno o unità immobiliare nella rappresentazione dei fogli catastali che appartiene a una stessa "ditta catastale" (proprietario, società ecc.) ed ha unica qualità, classe, destinazione.
Permuta
scambio di un bene con un altro, con pagamento in denaro delle differenze a chi cede il bene di maggiore valore. Quando lo scambio di abitazioni avviene tra due proprietari si pagano le imposte solo sull'abitazione di maggior valore.
Perizia
nella procedura civile o penale, giudizio tecnico di un perito abilitato esperto nella materia; nel caso specifico un tecnico (geometra o ingegnere) del settore che valuta la condizione dell'immobile con particolare riferimento alla struttura ed alla funzionalità.
Pertinenza
porzione autonoma di fabbricato legata all'immobile principale da un rapporto di servizio, per volontà del proprietario e per sua reale destinazione. Può anche essere dotata di autonoma rendita catastale. Ad esempio un box, una cantina o un solaio rispetto all'appartamento situato nello stesso fabbricato. Le pertinenze ai fini Irpef e imposte di trasferimento godono dello stesso trattamento applicato all'immobile principale. Quindi se si acquista un box di pertinenza a una "prima casa" si pagherà l'aliquota ridotta.
Prelazione
diritto di vedersi offrire un bene prima di altri e a parità di condizioni. Si applica nelle vendite dei terreni agricoli (e quindi anchedei rustici loro pertinenze): in questo caso chi vende deve dare la preferenza al confinante. Può essere prevista anche nelle locazioni residenziali quando il proprietario vende. La prelazione è invece obbligatoria nelle locazioni di negozi.
Prima casa
nel linguaggio corrente è sinonimo di abitazione principale. In quello fiscale è cosa diversa: rappresenta il primo immobile in proprietà o possesso a una persona, per il quale si possono godere agevolazioni fiscali sui tributi per i trasferimenti (acquisto, vendita, eredità, donazione). Non è necessario che sia adibito a dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari anche se deve comunque essere nel comune di residenza. Il titolare non deve essere proprietario, neppure per quote o in comunione con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa previste dalla normativa in vigore e da quella precedente.
Piano d'ammortamento
prospetto nel quale sono indicate le modalità e gli importi da versare per giungere al rimborso del finanziamento.
Piena proprietà
nella terminologia immobiliare: diritto di godere e di disporre dell'immobile in modo pieno ed esclusivo.
Preammortamento Tecnico
è il periodo iniziale della restituzione di un mutuo e prevede rate costituite solo dalla quota di interessi.
Preliminare
è l'atto con il quale le parti si impegnano a concludere la compravendita. Per questo tipo di contratto è prevista la forma scritta (art. 1350 Codice civ.). Nell'atto devono essere indicati: le generalità di chi vende, il costo e le caratteristiche dell'immobile, le modalità di pagamento e la data di stipula del rogito. Le generalità dell'acquirente possono non essere indicate nell'atto e rese note davanti al notaio. Se chi acquista intende chiedere un mutuo, occorre inserire una clausola per non portare a termine l'acquisto se il mutuo non verrà concesso. E' chiamato anche compromesso o preliminare.
Proposta di acquisto
con questo atto il potenziale acquirente presenta l'offerta di acquisto al proprietario dell'immobile. Se viene accettata diventa una proposta irrevocabile che verrà perfezionata con il compromesso. Per questo motivo occorre inserire già in questo atto la clausola in base alla quale l'acquisto è condizionato alla concessione di un mutuo. La volontà contrattuale si perfeziona con l'accordo o con il consenso di colui al quale la proposta è destinata.
Provvigione
percentuale che spetta all'agente immobiliare per la sua mediazione. La provvigione, salvo accordi diversi, comprende le spese ma mai l'Iva (20%) ed è dovuta sia dal venditore che dall'acquirente.
<<< R >>>
Relazione notarile
il notaio quando predispone atti aventi per oggetto beni immobili è tenuto ad accertare chi risulti essere, in base a validi titoli di acquisto, proprietario o titolare di diritti reali sul bene stesso, ad individuarne gli eventuali pesi e gravami, a descriverne i dati catastali e a verificare la continuità delle trascrizioni (cioè che ciascun proprietario sia divenuto tale in base ad un valido titolo di provenienza da parte di colui che risultava essere precedente-mente proprietario). Il mezzo per effettuare queste verifiche èl'ispezione ipocatastale ventennale presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari che si estrinseca, nel caso dei mutui, nella relazione notarile preliminare.
Relazione notarile definitivaè la Relazione Notarile che viene redatta ad atto contestuale di compravendita e mutuo avvenuto dove comparirà la presenza dell'ipoteca in favore della Banca che ha concesso il mutuo al nuovo proprietario dell'immobile oggetto dell'operazione.
Relazione notarile preliminare
è la Relazione Notarile che viene redatta prima dell'avvenuto atto contestuale di compravendita e mutuo.
Rogito notarile
atto definitivo della compravendita. È un atto pubblico da stipularsi davanti al notaio che successivamente si occuperà di trascrivere il passaggio di proprietà nei registri immobiliari e segnalare la variazione al catasto.
Regolamento condominiale
norma interna al condominio, che regola tutti quegli aspetti dell'utilizzo dei beni comuni che non siano già previsti dal codice civile e che in alcuni casi può addirittura derogare dal codice civile. Può essere di due tipi: contrattuale, quando è stato predisposto dal costruttore o da tutti i condomini e la modifica è possibile solo con l'unanimità dei consensi, mentre è assembleare quando è stato deciso a maggioranza dall'assemblea condominiale. L'acquisto di un appartamento comporta l'automatica accettazione del regolamento di condominio.
Rendita catastale
valore attribuito dal catasto a una determinata unità immobiliare. E' la base di calcolo per le imposte che gravano sulla casa. La rendita moltiplicata per 100 diventa la base imponibile sulla quale si pagano le imposte sulla compravendita. E' "presunta" quando è stata determinata in via provvisoria dal contribuente.
Ristrutturato
significa che l'appartamento è abitabile subito senza necessità di opere murarie. Il termine si può correttamente usare quando l'appartamento necessita di tinteggiatura. Se l'appartamento necessita di opere interne ma il condominio ha ben tenuto l'edificio si può scrivere ristrutturato nelle parti comuni.
<<< S >>>
Spese di istruttoria
spese sostenute dalla banca nell'espletamento delle pratiche necessarie per la valutazione delle caratteristiche del richiedente (affidabilità e reddito adeguato) ai fini della concessione del mutuo; possono essere applicate in base a una percentuale del finanziamento o forfetariamente.
Spread
è una maggiorazione che si applica al mutuo a tasso variabile . E' un ricavo dell'istituto erogante, per aumentare il rendimento.
<<< T >>>
TAN
per TAN si intende il tasso annuo nominale, che, contrariamente al TAEG, non tiene conto delle spese e delle commissioni ed esprime il tasso di interesse.
TARSU
tassa smaltimento dei Rifiuti Solidi Urbani, la tariffa si calcola moltiplicando la superficie utile coperta dell'immobile (in metri quadri) per l'aliquota stabilita dal Comune a seconda della tipologia dell'immobile (abitazioni, uffici, capannoni, ecc.; il pagamento normalmente avviene tramite cartelle esattoriali che arrivano a casa nell'anno successivo a quello di riferimento.
Tasso a regime
tasso effettivamente pagato che tiene conto del parametro d'indicizzazione (EURIBOR) e dello SPREAD. Questo entra in vigore allo scadere del periodo di validità del "Tasso d'ingresso".
Tasso di ingresso
è il tasso di interesse che viene applicato per il primo periodo della fase di rimborso. La sua misura è più bassa di quella a regime.
Tasso di interesse
è la misura in termini percentuali della somma (interessi) che il mutuatario deve pagare in un determinato periodo di tempo, generalmente un anno, per avere a disposizione la quantità di denaro (capitale) avuta in prestito.
Tasso fisso
formula in cui l'ammontare degli interessi viene determinata all'inizio e non varia più per tutta la durata del prestito.
Tasso misto
formula in cui è prevista la possibilità per il mutuatario di cambiare una o più volte nel corso del contratto e a scadenze prestabilite la modalità di calcolo degli interessi (da tasso fisso a variabile e viceversa).
Tasso variabile
formula in cui l'ammontare degli interessi dipende dall'andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro. Se i tassi sono in salita la rata aumenta, se sono in discesa anche le rate si alleggeriscono.
Terzo datore di ipoteca
il pegno può essere concesso anche da un soggetto estraneo al rapporto obbligatorio principale. La figura del terzo datore di pegno si distingue dal fideiussore. Entrambi garantiscono il debito di un terzo ma mentre il fideiussore risponde con tutti i suoi beni, il terzo datore solo con il bene su cui è costituita l'ipoteca. Trascrizione
La trascrizione nei Pubblici Registri Immobiliari è un mezzo di pubblicità che si riferisce agli immobili. Essa serve a far conoscere ai terzi le vicende giuridiche di un immobile.
Trasferimento di ipoteca
iscrizione di ipoteca su un nuovo immobile cauzionale e cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile originario, senza estinguere il debito originario.
T.U.S. (Tasso ufficiale di sconto)
il tasso che la Banca d'Italia chiede alle banche per regolare le transazioni a breve termine. Dal 1° gennaio 1999 è uguale al tasso di sconto stabilito dalla BCE per l'Euro. Serve, seppure raramente, come base per il calcolo delle variazioni dei mutui.
<<< U >>>
Usucapione
è il mezzo in virtù del quale, per effetto del possesso protratto per un certo tempo, si produce l'acquisto della proprietà e dei diritti reali di godimento.
<<< V >>>
Visura
ispezione dei documenti. In campo immobiliare si effettuano di norma la visura catastale, al Catasto, per identificare i dati fiscali e geometrici dell'immobile e la visura ipotecaria alla Conservatoria del Registro, per controllare che sull'immobile non siano state trascritte ipoteche.
Abitabilità
attitudine di un immobile, qualora rispecchi determinati parametri stabiliti dalla normativa edilizia, ad essere abitato. Tali caratteristiche riguardano principalmente l'altezza dei locali, la luminosità e la presenza di finestre, la sicurezza e la conformità degli impianti nonché il rispetto dei piani regolatori. E' il Comune che rilascia il cosiddetto certificato di abitabilità, previo esito positivo dei controlli effettuati dal Servizio Sanitario Nazionale, sull'effettiva corrispondenza dell'immobile ai parametri stabiliti dalla legge.
Abitazione principale
abitazione in cui si stabilisce la propria dimora abituale. Ai fini fiscali è una definizione utilizzata per gli sconti sulle imposte di proprietà (Irpef e Ici).
Abuso edilizio
variazione della struttura o della volumetria di un immobile non approvata dagli uffici competenti o non sanata successivamente. La presenza di abusi edilizi vieta il trasferimento dell'immobile.
Accertamento
controllo del fisco sulla congruità dei valori dichiarati dal contribuente. Nel caso di rogito di un alloggio l'accertamento è automatico se si dichiara un valore inferiore 100 volte la rendita catastale.
Accollo
negozio giuridico che regola il passaggio dei diritti e degli obblighi spettanti al mutuatario (accollato) al nuovo soggetto (accollante) che ha acquistato l'immobile oggetto di ipoteca. Quest'ultimo assume a suo carico l'obbligo del debitore di pagare al creditore (accollatario). Così nella vendita di un immobile gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo ipotecario, l'acquirente si assume l'obbligo di pagare alla banca le rate di mutuo rimanenti.
A corpo
vendita effettuata prescindendo dalle effettive misure dell'immobile.
Affitto
in termini giuridici stretti è la cessione di un bene mobile a un terzo per un tempo predeterminato (che non può superare i 30 anni) in cambio di un canone. La cessione di un immobile si chiama più propriamente locazione. Nel linguaggio comune locazione e affitto sono considerati sinonimi.
Agente immobiliare
soggetto che intermedia una transazione di vendita di una casa. L'agente non deve mai essere proprietario dell'immobile e deve essere iscritto al ruolo dei mediatori tenuto presso le camere di commercio.
Agenzia del territorio - catasto fabbricati
ufficio del Ministero delle Finanze con l'inventario di tutti i beni immobiliari presenti sul territorio dello Stato italiano. I dati che vengono raccolti e catalogati sono relativi alle vicende proprietarie degli immobili, alle loro caratteristiche (planimetrie dei fabbricati e mappe dei terreni) e alla loro stima.
A misura
vendita immobiliare effettuata sulla base delle misure. Nelle compravendite tra privati non viene praticamente mai adoperataperchè per il venditore presenta un rischio non indifferente: se a un successivo controllo risulta uno scarto tra quanto dichiarato in atto e la realtà, l'acquirente ha diritto a un indennizzo.
Ammortamento
processo di restituzione graduale del mutuo mediante il pagamento periodico di rate comprendenti una quota capitale (ciò che avete avuto realmente in prestito) e una quota interessi (legata al tasso e all'ammontare del prestito).
Annotazione ipotecaria
atto che rende legalmente pubblico e ufficializza il trasferimento della garanzia ipotecaria (Ipoteca) su un immobile a favore di un altro soggetto.
Assenso alla cancellazione
dichiarazione della banca che acconsente a procedere con l'eliminazione di un'ipoteca iscritta a suo favore a garanzia di un debito oramai estinto.
Atto di provenienza
il più recente documento pubblico (ad esempio acquisto, donazione) a disposizione inerente la vita dell'immobile in oggetto.
Atto pubblico
documento redatto con particolare forma, stabilita dalla legge, da un notaio autorizzato ad attribuire all'atto quella particolare fiducia sulla sua veridicità.
<<< C >>>
Cancellazione D'ipoteca
operazione che consente l'eliminazione di un'iscrizione ipotecaria e dei relativi effetti dai registri immobiliari. Viene di norma ordinata con atto notarile al Direttore dell'Ufficio del Territorio solo successivamente alla raccolta dell'assenso alla cancellazione della banca creditrice a favore della quale era l'iscrizione ipotecaria.
Caparra
somma versata a titolo di anticipo da chi intende acquistare a chi intende vendere. Se una delle parti si rende inadempiente agli obblighi assunti, questa è tenuta a pagare la somma stabilita. La caparra può essere confirmatoria o penitenziale.
Caparra Confirmatoria
la sottoscrizione del compromesso prevede l'obbligo per il futuro acquirente di corrispondere al futuro venditore una caparra confirmatoria. Tale caparra verrà trattenuta dal futuro venditore a titolo di acconto sul prezzo di vendita dell'immobile. Qualora la compravendita non vada a buon fine per inadempienze imputabili al futuro acquirente, la caparra non dovrà essergli restituita. Al contrario, se l'operazione fallisce per colpa del futuro venditore, quest'ultimo dovrà pagare al futuro acquirente una somma pari al doppio della caparra confirmatoria.
Caparra penitenziale
con questa formula si può recedere da un contratto versando un corrispettivo pattuito. Chi recede perde la caparra data o deve restituire il doppio di quanto ha ricevuto.
Capitolato
descrizione dei materiali e delle forniture con cui viene realizzata una casa in costruzione.
Categoria catastale
gli edifici sono suddivisi in alcune grandi tipologie, a seconda del loro utilizzo e cioè A (abitazioni), B (edifici collettivi), C (magazzini, negozi, autorimesse), D (immobili utilizzati a scopo imprenditoria), E (immobili speciali). Nell'ambito di queste categorie sono operate ulteriori distinzioni, a seconda delle caratteristiche di pregio e di utilizzo dei vari tipi di immobile.
Certificato catastale
documento rilasciato dagli Sportelli Catastali degli Uffici Provinciali dell'Agenzia del Territorio, riportante gli estremi identificativi di un immobile, il valore della rendita catastale e l'indicazione del proprietario.
Clausola penale
le parti, per rafforzare il vincolo contrattuale, inseriscono nel contratto una clausola con cui stabiliscono quanto dovrà essere pagato, a titolo di penale, da quella di esse che dovesse rendersi inadempiente. La clausola penale contiene una liquidazione anticipata del danno.
Comodato
concessione a titolo gratuito dell'uso di un bene. In campo immobiliare si applica in genere quando si vuole ufficializzare che una casa di proprietà viene abitata da un familiare, ottenendo in questo modo vantaggi fiscali su Irpef e ICi. Ci sono due differenze fondamentali con la locazione: 1) la gratuità del contratto; 2) la durata, che può essere interrotta non appena il legittimo proprietario intenda utilizzare per se l'immobile.
Compromesso
atto con il quale le parti si impegnano a concludere la compravendita. Nell'atto devono essere indicati: le generalità di chi vende, il costo e le caratteristiche dell'immobile, le modalità di pagamento e la data di stipula del rogito. Le generalità dell'acquirente possono non essere indicate nell'atto e rese note davanti al notaio. Se chi acquista intende chiedere un mutuo, occorre inserire una clausola per non portare a termine l'acquisto se il mutuo non verrà concesso. E' chiamato anche preliminare o promessa di vendita.
Concessione edilizia
atto con cui il Comune concede la costruzione di un immobile purché la destinazione d'uso e i volumi realizzati rispettino gli strumenti urbanistici. Qualsiasi difformità dalla concessione costituisce abuso edilizio. Un'abitazione con abusi non sanati non può essere venduta.
Conduttore
nel linguaggio giuridico identifica l'inquilino.
Conservatoria dei Registri Immobiliari
ufficio dove si conservano e si aggiornano i documenti che attestano i passaggi di proprietà e diritti sugli immobili situati nel territorio di competenza.
Consolidamento dell'ipoteca
trattasi del momento in cui l'iscrizione dell'ipoteca presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari diventa efficace giuridicamente.
Contenzioso
si chiama così l'insieme delle controversie in un determinato ambito o tra determinati soggetti.
Contratto mutuo
è l'atto che si stipula, alla presenza di un notaio, tra la Banca che concede il prestito e la persona che lo ha richiesto. Regola tutti i rapporti inerenti il mutuo concesso e contiene, oltre le clausole fondamentali sulla durata e l'interesse praticato, anche le modalità per il rimborso anticipato, gli interessi di mora in caso di ritardato pagamento.
<<< D >>>
Datore d'ipoteca
colui che costituisce un'ipoteca a favore di un debito contratto da un'altra persona.
Deposito cauzionale
somma versata a garanzia. Nella locazione la versa l'inquilino per garantire la buona conservazione della casa.
Debito residuo
quota di capitale e interessi che la parte mutuataria (il contraente del mutuo) deve ancora restituire in un mutuo in corso di ammortamento.
D.i.a (Dichiarazione di inizio attività)
documento redatto da un professionista abilitato che descrive i lavori di manutenzione straordinaria da effettuarsi in un immobile.
Diritto di superficie
diritto a costruire o mantenere sul suolo altrui una costruzione senza però acquisire anche la proprietà del terreno su cui è edificato. Dura in genere fino a 99 anni. In pratica è come una locazione a lunghissimo termine per cui si sia versato in anticipo un canone complessivo. Per il diritto italiano infatti un edificio è di proprietà di chi è titolare del terreno.
Diritto di usufrutto
consiste nel diritto di godere della cosa altrui. La caratteristica dell'usufrutto è costituita dalla sua durata che è temporanea: se nulla è detto si intende costituito per tutta la durata della vita dell'usufruttuario. L'usufruttuario può cedere ad altri il proprio diritto, può concedere l'ipoteca e può anche dare in locazione le cose che formano oggetto di usufrutto.
<<< E >>>
Erogazione
procedimento attraverso il quale viene consegnato al mutuatario l'importo del mutuo concesso dalla Banca.
ESIS
prospetto informativo europeo standardizzato che viene elaborato ad hoc da ogni Banca su richiesta del cliente. Contiene tutte le caratteristiche relative alla tipologia di mutuo richiesto.
Estinzione
qualora si disponga della liquidità sufficiente, il mutuo può essere estinto in via anticipata, parzialmente o totalmente, nel rispetto delle modalità previste dal contratto di mutuo. Il rimborso anticipato del prestito comporta il pagamento di un indennizzo sulla somma del capitale residuo o di quello già rimborsato. La commissione di estinzione anticipata (penale) è fissata nel contratto.
Estinzione di ipoteca
le modalità di estinzione dell'ipoteca sono: 1) la cancellazione prima del termine di scadenza a condizione che il debito sia stato estinto (il mutuatario potrà richiedere, a pagamento, alla Banca il "consenso alla cancellazione d'ipoteca" e con questo documento rivolgersi ad un notaio per procedere con la definitiva cancellazione); 2) il mancato rinnovo entro il termine dei 20 anni.
EURIBOR
sigla di Euro Interbank Offered Rate, è dall'inizio del 1999 l'indice che misura il costo del denaro a breve termine nell'area euro. È costituito da 13 diversi valori corrispondenti ad analoghe durate temporali. È diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Europea cedono i depositi in prestito. È utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile.
EURIRS/EUROIRS
parametro di indicizzazione che si calcola facendo la media degli IRS delle principali Banche dell'unione monetaria europea.
<<< F>>>
Fideiussione
atto con cui un soggetto si impegna a garantire alla Banca creditrice il pagamento di quanto dovuto dal debitore nel caso in cui quest'ultimo risultasse insolvente. E’ la forma di garanzia più utilizzata nei contratti di mutuo.
Finanziamento massimo
importo massimo finanziabile da un mutuo ipotecario e corrisponde all'80% del valore di mercato dell'immobile oggetto dell'ipoteca. Tale limite può essere elevato al 100% qualora vengano date ulteriori garanzie.
Foglio di mappa
rappresentazione grafica di porzione di territorio ai fini catastali, dove sono inserite le forme geometriche delle particelle catastali, indicando per ciascuna il numero di riferimento, detto mappale.
<<< G >>>
Garante/Fideiussore
colui che offre la fideiussione per il debitore.
Garanzia personale
atto con il quale un soggetto garantisce l'adempimento di un'obbligazione altrui; obbligandosi personalmente verso il creditore il quale potrà quindi rivalersi sul patrimonio di persona diversa dal debitore.
Garanzia reale
ipoteca e pegno sono esempi di garanzie reali. L'ipoteca è un diritto di garanzia che attribuisce al creditore, in caso di insolvenza del debitore, il potere di espropriare il bene sul quale l'ipoteca è stata iscritta e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Il pegno è anch'esso un diritto reale che il debitore o un terzo concede al creditore su una cosa mobile a garanzia di un credito. Nel pegno il possesso della cosa passa al creditore.
Garanzie aggiuntive
si tratta di garanzie supplementari, richieste in aggiunta all'ipoteca, per tutelare il creditore sul rimborso del debito.
Grado ipotecario
su uno stesso bene immobile è possibile iscrivere più ipoteche che vengono definite con un grado, secondo l'ordine cronologico di iscrizione. Il grado di un'ipoteca è molto importante in quanto determina quale creditore avrà priorità rispetto ad altri ad essere soddisfatto; in poche parole, il titolare di un ipoteca di primo grado sarà pagato per primo, col ricavo residuo della vendita verrà soddisfatto il titolare dell'ipoteca di secondo grado e così via.
<<< I >>>
Imposta di registro
si tratta di tributi a carico dell'acquirente da pagarsi al momento della compravendita, sulla base del valore catastale dell'immobile. Nel caso in cui si acquisti da un privato o da un'impresa che non ha la compravendita di immobili tra le sue finalità principali, per laprima casa l'aliquota è del 3% sull'importo dichiarato in atto, per le altre abitazioni è il 7%.
Imposta ipotecaria e catastale
nel caso in cui si acquisti da un privato o da un'impresa che non ha la compravendita di immobili tra le sue finalità principali: per laprima casa è definito un importo fisso pari a 258,33 euro, per le altre abitazioni è il 2%+1%. Nel caso in cui il venditore sia un'impresa costruttrice o un'impresa che ha come oggetto esclusivo la compravendita di immobili sarà pari a 258,23 euro.
Imposta sostitutiva
tassa sostitutiva delle imposte di bollo, di registro, catastali ed ipotecarie, in percentuale fissa (attualmente 0,25%) sull'importo erogato. Si tratta di una condizione agevolata poiché l'importo intero dell'imposta è pari al 2%.
Indennità di ritardato pagamento
somma che si dovrà pagare in aggiunta al pagamento pattuito come risarcimento per le spese/danni dovuti al ritardato pagamento.
Interessi fiscalmente detraibili
gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi al mutuo ipotecario sottoscritto per l'acquirente della prima casa sono considerati oneri detraibili ai fini della deducibilità fiscale in sede di dichiarazione dei redditi. La detrazione spetta nella misura del 19% del loro ammontare su un importo massimo prestabilito (3.615,00 euro - nel caso in cui il mutuo abbia come oggetto il finanziamento della costruzione dell'abitazione principale l'importo massimo detraibile prestabilito è inferiore).
Ipoteca
l'iscrizione dell'ipoteca su un bene immobile costituisce un diritto reale (garanzia) a favore della Banca che eroga il mutuo, garantendo l'istituto di credito dal rischio di insolvenza da parte del mutuatario che non può far fronte al pagamento degli interessi e/o al rimborso del capitale. Ciò significa che se il mutuatario non riuscirà a restituire i soldi, la Banca potrà vendere l'immobile e riprendersi quanto le spetta. Se invece sarà in grado di pagare tutte le rate del mutuo, l'ipoteca potrà essere cancellata.
Ipoteca di primo grado
l'iscrizione dell'ipoteca di primo grado, permette di essere i primi creditori ad incassare il ricavato di un'eventuale vendita giudiziaria. È la prima ipoteca iscritta su un bene immobile. È infatti possibile che uno stesso immobile sia gravato da più diritti di ipoteca. In questo caso potrà soddisfarsi, con quello che residua della vendita del bene, prima di tutti il titolare di un'ipoteca di primo grado, quindi, con quello che residua dalla vendita del bene, tutti gli altri aventi diritto.
Ipoteca di secondo grado
su un immobile su cui grava già un'ipoteca di primo grado è possibile iscriverne una di secondo grado. Può essere richiesta ad ulteriore garanzia del finanziamento su un altro immobile, oppure quando si cambia il finanziatore del mutuo già in corso.
IRS
Interest rate swap, cioè "scambio del tasso di interesse", è il costo delle operazioni con cui una banca trasforma un'operazione a tasso fisso in una a tasso variabile. Serve quando un istituto di credito concede un mutuo a tasso fisso e vuole garantirsi dai rischi di rialzo dei tassi nel lungo periodo. Viene diffuso quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea e pubblicato sui giornali economici.
Iscrizione ipotecaria
l'iscrizione è l'atto con il quale l'ipoteca prende vita e si esegue nell'Ufficio dei Registri immobiliari del luogo in cui si trova l'immobile.
Istruttoria
prima di concedere il mutuo, la banca valuta se le caratteristiche del richiedente (affidabilità e reddito adeguato) sono idonee per la concessione del mutuo. La concessione del mutuo è legata ovviamente a degli elementi che l'ente erogante si riserva di valutare in questa fase, detta “istruttoria”: le caratteristiche soggettive, in cui viene accertato che il richiedente non sia un “cattivo pagatore” (affidabilità e correttezza), e le caratteristiche oggettive, in cui si verifica l'effettiva capacità che il richiedente ha di rimborsare.
<<< L >>>
Libero al rogito
nella terminologia immobiliare: al momento del rogito l'immobile sarà completamente a disposizione dell'acquirente.
LIBOR
mentre l'Euribor rappresenta il tasso di interesse a breve termine di riferimento per i Paesi che aderiscono all'Euro (fra cui l'Italia), ilLibor (London Interbank Offered Rate) è il tasso di riferimento usato per calcolare le variazioni dei tassi dei mutui denominati in valuta non Euro per le operazioni a breve termine effettuate sulla sterlina inglese.
Locatore
proprietario che dà la casa in affitto.
Locazione
l'art. 1571 del Codice Civile definisce la locazione come "il contratto col quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (locatario) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo".
<<< M >>>
Mandato
contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra. Chi conferisce il mandato è il mandante, chi lo riceve è il mandatario. A differenza del mediatore, il mandatario cura solo gli interessi di una parte.
Metri quadri commerciali
le dimensioni delle case in vendita sono sempre espresse in metri quadri commerciali. Questa è una misura convenzionale che non coincide con lo spazio abitabile, ma si calcola sommando le seguenti voci: superficie calpestabile coperta (si calcola al 100%), balconi e terrazzi scoperti (si calcolano al 25%), balconi e terrazzi coperti chiusi da 3 lati (si calcolano al 35%), verande (si calcolano al 60%), pareti portanti interne e perimetrali (si calcolano al 50%), pareti divisorie interne all'appartamento (si calcolano al 100%), giardini da appartamento (si calcolano al 15%), giardini di ville e villette (si calcolano al 10%), cantine e solai (si calcolano tra il 15% e il 35%). In linea di massima i metri quadri commerciali sono superiori del 15-20% a quelli realmente utilizzabili (calpestabili), e comunque secondo usi e costumi della zona in cui si trova l'immobile.
Mora del creditore
la mora ha luogo quando il creditore senza legittimo motivo si rifiuta di ricevere il pagamento offertogli dal debitore.
Mora del debitore
consiste nel ritardo ingiustificato ad adempiere agli obblighi pattuiti da parte del debitore.
Mutuante
è la banca che concede il mutuo.
Mutuatario
il mutuatario (o i mutuatari, qualora il mutuo venga richiesto da più persone) è il soggetto al quale risulta intestato il contratto di mutuo e sul quale ricadono tutti i diritti e i doveri legati all'apertura del finanziamento.
Mutuo
contratto con il quale la Banca (mutuante) consegna ad un soggetto (mutuatario) una determinata quantità di denaro e quest'ultimo si impegna a restituire altrettanto denaro più gli interessi pattuiti in un determinato periodo di tempo. I mutui possono essere a tasso fisso, variabile o misto a seconda che gli interessi da pagare siano sempre gli stessi o cambino nel tempo. I soggetti ammessi al mutuo: Cittadini italiani e non, residenti e non, maggiorenni, fruenti di reddito continuativo e non protestati negli ultimi tre anni.
Mutuo a tasso fisso
mutuo con rata prefissata al momento della stipula.
Mutuo indicizzato (o a tasso variabile)
mutuo il cui tasso varia a seconda del variare dei parametri di riferimento. Se ad esempio un mutuo è ancorato all'Euribor le rate saliranno e scenderanno proporzionalmente all'aumento e alla diminuzione del valore del tasso.
Mutuo ipotecario
particolare tipo di mutuo a media e lunga durata garantito da ipoteca su immobili a favore della banca che lo concede.
Mutuo misto
mutuo che per un certo periodo è a tasso fisso, mentre per il rimanente prosegue a tasso variabile o a tasso fisso (anche con possibilità di opzione da parte del cliente) ma a a condizioni diverse da quelle iniziali.
Mutuo ponte
finanziamento per permutare un'abitazione acquistando quella nuova prima di vendere la vecchi casa.
<<< N >>>
Nuda proprietà
quanto resta del diritto di proprietà sull'immobile dopo la cessione dell'usufrutto. Il nudo proprietario non ha alcun diritto sulla casa fino alla scadenza dell'usufrutto.
Nota di trascrizione
documento che attesta l'avvenuta registrazione della compravendita e dell'atto di mutuo.
<<< O >>>
Occupato
nella terminologia immobiliare: la proprietà è liberabile in un certo numero di anni. Solitamente il valore di un immobile occupato diminuisce del 30% circa.
Oneri accessori
rappresentano tutte le spese da sostenere per accendere e per rimborsare il mutuo. Rientrano sotto questa voce, ad esempio, le spese per l'istruttoria della pratica, la perizia sull'immobile, la parcella del notaio, le commissioni per l'incasso delle rate, le spese per la cancellazione dell'ipoteca, l'imposta sostitutiva.
Oneri detraibili
sono spese per le quali è riconosciuta la detrazione d'imposta. Rientrano in questa categoria gli interessi passivi, le spese e le quote di rivalutazione dovute per l'indicizzazione dei mutui (vd interessi fiscalmente detraibili).
<<< P >>>
Parametro di indicizzazione
tasso di riferimento in funzione del quale si determina l'interesse di un prestito a tasso variabile. Di norma tale interesse risulta pari al valore assunto dal tasso di riferimento (per i mutui a tasso variabile normalmente è l'Euribor), incrementato di un differenziale positivo (spread), espresso in punti percentuali.
Particella catastale
terreno o unità immobiliare nella rappresentazione dei fogli catastali che appartiene a una stessa "ditta catastale" (proprietario, società ecc.) ed ha unica qualità, classe, destinazione.
Permuta
scambio di un bene con un altro, con pagamento in denaro delle differenze a chi cede il bene di maggiore valore. Quando lo scambio di abitazioni avviene tra due proprietari si pagano le imposte solo sull'abitazione di maggior valore.
Perizia
nella procedura civile o penale, giudizio tecnico di un perito abilitato esperto nella materia; nel caso specifico un tecnico (geometra o ingegnere) del settore che valuta la condizione dell'immobile con particolare riferimento alla struttura ed alla funzionalità.
Pertinenza
porzione autonoma di fabbricato legata all'immobile principale da un rapporto di servizio, per volontà del proprietario e per sua reale destinazione. Può anche essere dotata di autonoma rendita catastale. Ad esempio un box, una cantina o un solaio rispetto all'appartamento situato nello stesso fabbricato. Le pertinenze ai fini Irpef e imposte di trasferimento godono dello stesso trattamento applicato all'immobile principale. Quindi se si acquista un box di pertinenza a una "prima casa" si pagherà l'aliquota ridotta.
Prelazione
diritto di vedersi offrire un bene prima di altri e a parità di condizioni. Si applica nelle vendite dei terreni agricoli (e quindi anchedei rustici loro pertinenze): in questo caso chi vende deve dare la preferenza al confinante. Può essere prevista anche nelle locazioni residenziali quando il proprietario vende. La prelazione è invece obbligatoria nelle locazioni di negozi.
Prima casa
nel linguaggio corrente è sinonimo di abitazione principale. In quello fiscale è cosa diversa: rappresenta il primo immobile in proprietà o possesso a una persona, per il quale si possono godere agevolazioni fiscali sui tributi per i trasferimenti (acquisto, vendita, eredità, donazione). Non è necessario che sia adibito a dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari anche se deve comunque essere nel comune di residenza. Il titolare non deve essere proprietario, neppure per quote o in comunione con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa previste dalla normativa in vigore e da quella precedente.
Piano d'ammortamento
prospetto nel quale sono indicate le modalità e gli importi da versare per giungere al rimborso del finanziamento.
Piena proprietà
nella terminologia immobiliare: diritto di godere e di disporre dell'immobile in modo pieno ed esclusivo.
Preammortamento Tecnico
è il periodo iniziale della restituzione di un mutuo e prevede rate costituite solo dalla quota di interessi.
Preliminare
è l'atto con il quale le parti si impegnano a concludere la compravendita. Per questo tipo di contratto è prevista la forma scritta (art. 1350 Codice civ.). Nell'atto devono essere indicati: le generalità di chi vende, il costo e le caratteristiche dell'immobile, le modalità di pagamento e la data di stipula del rogito. Le generalità dell'acquirente possono non essere indicate nell'atto e rese note davanti al notaio. Se chi acquista intende chiedere un mutuo, occorre inserire una clausola per non portare a termine l'acquisto se il mutuo non verrà concesso. E' chiamato anche compromesso o preliminare.
Proposta di acquisto
con questo atto il potenziale acquirente presenta l'offerta di acquisto al proprietario dell'immobile. Se viene accettata diventa una proposta irrevocabile che verrà perfezionata con il compromesso. Per questo motivo occorre inserire già in questo atto la clausola in base alla quale l'acquisto è condizionato alla concessione di un mutuo. La volontà contrattuale si perfeziona con l'accordo o con il consenso di colui al quale la proposta è destinata.
Provvigione
percentuale che spetta all'agente immobiliare per la sua mediazione. La provvigione, salvo accordi diversi, comprende le spese ma mai l'Iva (20%) ed è dovuta sia dal venditore che dall'acquirente.
<<< R >>>
Relazione notarile
il notaio quando predispone atti aventi per oggetto beni immobili è tenuto ad accertare chi risulti essere, in base a validi titoli di acquisto, proprietario o titolare di diritti reali sul bene stesso, ad individuarne gli eventuali pesi e gravami, a descriverne i dati catastali e a verificare la continuità delle trascrizioni (cioè che ciascun proprietario sia divenuto tale in base ad un valido titolo di provenienza da parte di colui che risultava essere precedente-mente proprietario). Il mezzo per effettuare queste verifiche èl'ispezione ipocatastale ventennale presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari che si estrinseca, nel caso dei mutui, nella relazione notarile preliminare.
Relazione notarile definitivaè la Relazione Notarile che viene redatta ad atto contestuale di compravendita e mutuo avvenuto dove comparirà la presenza dell'ipoteca in favore della Banca che ha concesso il mutuo al nuovo proprietario dell'immobile oggetto dell'operazione.
Relazione notarile preliminare
è la Relazione Notarile che viene redatta prima dell'avvenuto atto contestuale di compravendita e mutuo.
Rogito notarile
atto definitivo della compravendita. È un atto pubblico da stipularsi davanti al notaio che successivamente si occuperà di trascrivere il passaggio di proprietà nei registri immobiliari e segnalare la variazione al catasto.
Regolamento condominiale
norma interna al condominio, che regola tutti quegli aspetti dell'utilizzo dei beni comuni che non siano già previsti dal codice civile e che in alcuni casi può addirittura derogare dal codice civile. Può essere di due tipi: contrattuale, quando è stato predisposto dal costruttore o da tutti i condomini e la modifica è possibile solo con l'unanimità dei consensi, mentre è assembleare quando è stato deciso a maggioranza dall'assemblea condominiale. L'acquisto di un appartamento comporta l'automatica accettazione del regolamento di condominio.
Rendita catastale
valore attribuito dal catasto a una determinata unità immobiliare. E' la base di calcolo per le imposte che gravano sulla casa. La rendita moltiplicata per 100 diventa la base imponibile sulla quale si pagano le imposte sulla compravendita. E' "presunta" quando è stata determinata in via provvisoria dal contribuente.
Ristrutturato
significa che l'appartamento è abitabile subito senza necessità di opere murarie. Il termine si può correttamente usare quando l'appartamento necessita di tinteggiatura. Se l'appartamento necessita di opere interne ma il condominio ha ben tenuto l'edificio si può scrivere ristrutturato nelle parti comuni.
<<< S >>>
Spese di istruttoria
spese sostenute dalla banca nell'espletamento delle pratiche necessarie per la valutazione delle caratteristiche del richiedente (affidabilità e reddito adeguato) ai fini della concessione del mutuo; possono essere applicate in base a una percentuale del finanziamento o forfetariamente.
Spread
è una maggiorazione che si applica al mutuo a tasso variabile . E' un ricavo dell'istituto erogante, per aumentare il rendimento.
<<< T >>>
TAN
per TAN si intende il tasso annuo nominale, che, contrariamente al TAEG, non tiene conto delle spese e delle commissioni ed esprime il tasso di interesse.
TARSU
tassa smaltimento dei Rifiuti Solidi Urbani, la tariffa si calcola moltiplicando la superficie utile coperta dell'immobile (in metri quadri) per l'aliquota stabilita dal Comune a seconda della tipologia dell'immobile (abitazioni, uffici, capannoni, ecc.; il pagamento normalmente avviene tramite cartelle esattoriali che arrivano a casa nell'anno successivo a quello di riferimento.
Tasso a regime
tasso effettivamente pagato che tiene conto del parametro d'indicizzazione (EURIBOR) e dello SPREAD. Questo entra in vigore allo scadere del periodo di validità del "Tasso d'ingresso".
Tasso di ingresso
è il tasso di interesse che viene applicato per il primo periodo della fase di rimborso. La sua misura è più bassa di quella a regime.
Tasso di interesse
è la misura in termini percentuali della somma (interessi) che il mutuatario deve pagare in un determinato periodo di tempo, generalmente un anno, per avere a disposizione la quantità di denaro (capitale) avuta in prestito.
Tasso fisso
formula in cui l'ammontare degli interessi viene determinata all'inizio e non varia più per tutta la durata del prestito.
Tasso misto
formula in cui è prevista la possibilità per il mutuatario di cambiare una o più volte nel corso del contratto e a scadenze prestabilite la modalità di calcolo degli interessi (da tasso fisso a variabile e viceversa).
Tasso variabile
formula in cui l'ammontare degli interessi dipende dall'andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro. Se i tassi sono in salita la rata aumenta, se sono in discesa anche le rate si alleggeriscono.
Terzo datore di ipoteca
il pegno può essere concesso anche da un soggetto estraneo al rapporto obbligatorio principale. La figura del terzo datore di pegno si distingue dal fideiussore. Entrambi garantiscono il debito di un terzo ma mentre il fideiussore risponde con tutti i suoi beni, il terzo datore solo con il bene su cui è costituita l'ipoteca. Trascrizione
La trascrizione nei Pubblici Registri Immobiliari è un mezzo di pubblicità che si riferisce agli immobili. Essa serve a far conoscere ai terzi le vicende giuridiche di un immobile.
Trasferimento di ipoteca
iscrizione di ipoteca su un nuovo immobile cauzionale e cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile originario, senza estinguere il debito originario.
T.U.S. (Tasso ufficiale di sconto)
il tasso che la Banca d'Italia chiede alle banche per regolare le transazioni a breve termine. Dal 1° gennaio 1999 è uguale al tasso di sconto stabilito dalla BCE per l'Euro. Serve, seppure raramente, come base per il calcolo delle variazioni dei mutui.
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Usucapione
è il mezzo in virtù del quale, per effetto del possesso protratto per un certo tempo, si produce l'acquisto della proprietà e dei diritti reali di godimento.
<<< V >>>
Visura
ispezione dei documenti. In campo immobiliare si effettuano di norma la visura catastale, al Catasto, per identificare i dati fiscali e geometrici dell'immobile e la visura ipotecaria alla Conservatoria del Registro, per controllare che sull'immobile non siano state trascritte ipoteche.
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